Aquí hay seis maneras de evitar el desalojo en Filadelfia

El 1 de septiembre, los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades ordenaron una moratoria de desalojo a nivel nacional para evitar temporalmente que los inquilinos sean desalojados por no pagar el alquiler. La orden argumenta que una moratoria de desalojo durante una pandemia puede ser una medida de salud pública eficaz para prevenir una mayor propagación del COVID-19, incluso en los refugios para personas sin hogar.

Esta actualización del gobierno federal se produce después de que el gobernador de Pensilvania Tom Wolf y los concejales de la ciudad de Filadelfia Helen Gym, Jamie Gauthier y Kendra Brooks pidieran a los legisladores estatales extender la moratoria de Pensilvania sin éxito.

La moratoria de desalojo de Pensilvania expiró el 31 de agosto. La moratoria de desalojo de Filadelfia también terminó el 31 de agosto y el Tribunal Municipal planea reanudar las audiencias de desalojo el 3 de septiembre para las personas que fueron desalojadas antes de la pandemia.

La moratoria federal de desalojo entra en vigor el 4 de septiembre y durará hasta el 31 de diciembre de 2020. La elegibilidad incluye a los inquilinos que presenten un formulario de declaración a su propietario y que ganen menos de $ 99,000 este año, informó The New York Times.

Con la moratoria federal de desalojo vigente, los residentes elegibles de Filadelfia no enfrentarán avisos de desalojo hasta 2021. Aún así, la moratoria federal no ayudará a todos. Los habitantes de Filadelfia desalojados por incumplimiento del contrato de arrendamiento o terminación del plazo no están cubiertos por la moratoria, lo que significa que el Tribunal Municipal puede comenzar a escuchar esos casos ahora.

Lea y descargue información sobre el folleto y la declaración de la moratoria federal de desalojo aquí

Para ayudar a los habitantes de Filadelfia a evitar el desalojo, la iniciativa Community Connections de la Lincoln Financial Foundation, en colaboración  con The Urban League of Philadelphia y Community Legal Services, organizó un seminario web sobre la  prevención de desalojos el 18 de agosto.

Ambas organizaciones están familiarizadas con los problemas de vivienda de la ciudad. Community Legal Services proporciona servicios legales civiles gratuitos a personas de bajos ingresos en Filadelfia, incluyendo la representación el mismo día en las audiencias de desalojo. La Liga Urbana de Filadelfia, afiliada a la Liga Urbana Nacional, es una organización de derechos civiles no partidista que brinda a las personas negras y a las comunidades desatendidas una variedad de servicios, como asesoramiento de vivienda.

Durante el seminario web de una hora, “Entendiendo y Evitando el Proceso de Desalojo”, la presidenta y directora ejecutiva de la Liga Urbana de Filadelfia, Andrea Custis, y el abogado del personal de Community Legal Services, Kadeem Morris, hablaron sobre el proceso de desalojo, los recursos y las protecciones para inquilinos por COVID-19.

A continuación, se presentan seis consejos para las personas que enfrentan el desalojo, tomados del seminario web y los informes adicionales de Kensington Voice. También puede ver una grabación completa del evento aquí. Consejo: es posible que necesite registrarse para ver la grabación.

Entender el proceso de desalojo en Filadelfia

Los desalojos en Filadelfia siguen un proceso paso a paso. Primero, el propietario envía al inquilino un aviso de desalojo con una fecha de mudanza. Si su contrato de arrendamiento renuncia al requisito de aviso, no recibirá esto, así que asegúrese de leer su contrato de arrendamiento.

“Lo más probable es que sea una demanda de pago, ‘“Me debe X cantidad de dólares por un período específico en el que no se pagó el alquiler y estoy tratando de sacarlo de mi propiedad por esta razón’”, dijo Morris durante el webinar sobre el aviso de desalojo.

Aún así, los propietarios tienen que llevar a sus inquilinos a la corte para desalojarlos legalmente, por lo que los inquilinos no están obligados a mudarse antes de la fecha del aviso, según el Proyecto de Prevención de Desalojos de Filadelfia.

Si el inquilino no se muda, su arrendador puede llevarlo a la corte presentando una demanda de desalojo ante el Tribunal Municipal. Los propietarios están obligados a dar a los inquilinos un paquete de información de la corte sobre su desalojo pendiente. El paquete indica la fecha y hora de la audiencia de desalojo y por qué el arrendador está desalojando al inquilino: incumplimiento del contrato de arrendamiento, falta de pago por el alquiler o terminación del plazo. Recuerde: si llega un minuto tarde a la audiencia, podría perder automáticamente  su caso.

En la audiencia de la corte, el inquilino puede defender su caso o negociar un acuerdo escrito para resolver el problema con su propietario. Si el juez decide que el plazo de arrendamiento no ha terminado, por ejemplo, el propietario no tiene una buena causa, el inquilino no será desalojado, dijo Morris. El inquilino también está protegido contra el desalojo si el juez decide que no hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Si el juez falla a favor del propietario, el inquilino tiene 10 días calendario después de la audiencia para presentar una apelación en el Tribunal de Causas Comunes, según el Proyecto de Prevención de Desalojos de Filadelfia. Si el juez falla a favor del arrendador por falta de pago del alquiler, el inquilino tiene 21 días después de la audiencia para pagar la cantidad adeudada para permanecer en su apartamento, dijo Morris.

Una vez que esos 10 días han pasado, los días del inquilino están contados. El arrendador puede entonces presentar un Auto de Posesión, que es una orden judicial que el arrendador le da a su inquilino haciéndole saber que será desalojado en 11 días. Si el inquilino aún no se ha mudado después de 11 días, el propietario puede presentar un Alias de Auto de Posesión, que permitirá que un oficial de propietarios e inquilinos desaloje físicamente al inquilino y cambie las cerraduras.

Cualquier desalojo que no pase por el proceso judicial es ilegal y se puede reportar a la policía o a la línea directa de inquilinos de Filadelfia al 267-443-2500. Según Morris, los inquilinos que han sido desalojados ilegalmente también pueden presentar una petición de emergencia en el Tribunal de Causas Comunes.

Para obtener más información sobre el proceso de desalojo, puede leer la explicación de Community Legal Services aquí. Además, los medios de comunicación locales WHYY y The Inquirer investigaron recientemente el defectuoso proceso de desalojo de la ciudad.

Envíe un formulario de declaración a su arrendador para evitar el desalojo

La moratoria federal de desalojos protegerá a los inquilinos elegibles del desalojo por falta de pago del alquiler hasta el final del año. Aquí puede encontrar el formulario que cada individuo enumerado en el contrato de arrendamiento debe entregar al propietario para evitar el desalojo.

Elegibilidad:

• El inquilino tiene un ingreso esperado de $ 99,000 o menos para 2020, no estaba obligado a reportar sus ingresos al IRS en 2019 o recibió un cheque de estímulo.
• El inquilino ha intentado obtener ayuda del gobierno para pagar el alquiler.
• El inquilino ha tenido una pérdida sustancial de ingresos, pérdida de horas de trabajo o salario, gastos médicos de bolsillo o ha sido despedido.
• El inquilino ha intentado hacer pagos parciales del alquiler a tiempo.
• El desalojo del inquilino probablemente resultaría en la falta de vivienda o en el traslado a un espacio grupalo compartido.

Puede leer la orden de moratoria completa aquí.

Aproveche la Ley de Protección de Vivienda de Emergencia de Filadelfia (EHPA)

Liderado por los concejales, Helen Gym, Jamie Gauthier y Kendra Brooks, el Concejo Municipal aprobó la Ley de Protección de Vivienda de Emergencia el 1 de julio para proteger a los inquilinos de Filadelfia afectados por la pandemia. El acto consta de cinco partes:

• Se requiere la participación en la mediación entre el propietario y el inquilino antes de que un propietario intente desalojar a un inquilino que haya presentado el formulario de Certificación de Dificultades Financieras del Inquilino COVID-19 al propietario. El Programa de Desvío de Desalojo de la ciudad se extiende hasta el 31 de diciembre de 2020. Los propietarios pueden solicitar el programa aquí.
• Acuerdo de pago por dificultades económicas para el alquiler adeudado hasta el 31 de agosto de 2021. Para entrar al acuerdo, el inquilino debe entregar el formulario de Certificación de Dificultades Financieras del Inquilino COVID-19 y cualquier prueba al propietario. Esto permite a los inquilinos pagar su alquiler, que se debía desde el 1 de marzo de 2020 hasta el 21 de agosto de 2020, antes del 31 de mayo de 2021.
• Exención del cargo por pago atrasado hasta el 31 de mayo de 2021 para los inquilinos que presenten el formulario de Certificación de Dificultades Financieras del Inquilino COVID-19 al propietario. Esto evita que los propietarios cobren tarifas por pagos de alquiler atrasados ​​desde el 1 de marzo de 2020 hasta el 31 de mayo de 2021.
• El derecho del inquilino a demandar o presentar una queja ante la Comisión de Vivienda Justa si un propietario intenta bloquearlo ilegalmente.
• Moratoria de desalojo hasta el 31 de agosto de 2020 (vencida). Esto impidió que los propietarios tomaran medidas en el proceso de desalojo.

Si no puede pagar el alquiler, Kadeem Morris, de Community Legal Services, dijo que los inquilinos deben ser transparentes con sus propietarios, haciéndoles saber que están teniendo un problema financiero.

“Por lo tanto, tenga esa conversación con su propietario por adelantado. Pida un plan de pago. Pídale a su propietario que no le aplique cargos por pagos atrasados. Simplemente inicie la conversación”, agregó Morris.

Solicite el Programa de Asistencia de Aquiler de Emergencia COVID-19

El programa proporciona $ 750 por mes durante un máximo de seis meses, que se distribuirá al propietario del inquilino.

Para presentar una solicitud, tanto los propietarios como los inquilinos deben completar una solicitud. Los inquilinos elegibles deben haber perdido más del 30 % de sus ingresos debido a la reducción de horas de trabajo o salarios por COVID-19, o haberse quedado desempleados después del 1 de marzo de 2020 debido a COVID-19.

Puede aplicar al programa estatal de asistencia de alquiler a través del sitio web de la ciudad.

Llame a la línea directa para inquilinos de Filadelfia

Si necesita hablar con alguien, puede llamar a la línea directa para inquilinos de Filadelfia del Proyecto de Prevención de Desalojos de Filadelfia al 267-443-2500. Un representante de la línea directa puede ayudar a los inquilinos que enfrentan un desalojo con solicitudes de asistencia para el alquiler, programas de desvío de desalojo, asesoramiento legal y representación legal.

El sitio web del Proyecto de Prevención de Desalojos de Filadelfia tiene una variedad de información y recursos para inquilinos, aquí.

Pídale ayuda a las organizaciones locales

Morris dijo que los inquilinos deben pedir ayuda, ya sea llamando a Community Legal Services o a la Línea Directa de Inquilinos de Filadelfia.

“Esta es una de las pocas ocasiones en las que hay muchos recursos disponibles para ayudar a todos, y queremos que todos estén lo más protegidos posible”, dijo Morris.

“Denos la oportunidad de ayudarle”, dijo Andrea Custis de la Urban League of Philadelphia. “No se sienta avergonzado. Por favor, dé un paso adelante y comprenda [que] tiene a los Kadeems y Andreas que están aquí. Queremos que sea exitoso. Queremos ayudarle a superar esto”.