Nota de la editora: Este artículo se publicó originalmente en inglés por Jared Brey para WHYY. Fue traducido por Diana Cristancho y editado por Gabriela Rivera para Kensington Voice.
Antes de que comenzara la pandemia del coronavirus, Sue Wasserkrug, administradora del programa de mediación de Good Shepherd (Good Shepherd Mediation Program), medió un conflicto que involucraba a un inquilino y un propietario. La unidad del inquilino necesitaba reparaciones, por lo que el inquilino siguió adelante e hizo el trabajo él mismo, suponiendo que podía deducir el costo de su próximo pago de alquiler. Sin embargo, el propietario no había autorizado el trabajo antes de tiempo, por lo tanto ella exigía la renta completa. El caso llegó a Good Shepherd a través del inquilino. Durante una sesión de aproximadamente dos horas, Wasserkrug ayudó al propietario y al inquilino a llegar a un acuerdo. Como sucede a menudo en tales sesiones, el nivel de tensión se disipó gradualmente. Al final, las partes pusieron un acuerdo por escrito.
“Se trataba de determinar exactamente cuánto iba a deducir el inquilino de los pagos de alquiler futuros “, dijo Wasserkrug.
En muchos casos, las apuestas son más altas. En los últimos años, una investigación bien publicitada ha demostrado que los inquilinos que luchan contra los desalojos en la corte de propietarios e inquilinos enfrentan terribles probabilidades. En un caso típico, los propietarios generalmente están representados por abogados, mientras que los inquilinos generalmente no lo están, un desequilibrio que funciona a favor del propietario.
Ahora que la pandemia ha provocado una fuerte recesión económica, los defensores predicen una “avalancha de desalojos” que golpeará después de que la moratoria del desalojo del gobernador Tom Wolf termine en julio. La mediación podría ser una herramienta para ayudar a prevenir esos desalojos.
Desde que comenzó la pandemia, el grupo de Wasserkrug ha ofrecido mediación virtual a través de Zoom. Wasserkrug dijo que aún no ha hecho ninguna mediación de videoconferencia personalmente, pero que ha hecho algunas por teléfono. Puede ser complicado tratar de mediar conflictos sin poder leer el lenguaje corporal de las personas, dice ella. Pero en cualquier circunstancia, el proceso puede ofrecer beneficios concretos a ambas partes, ella dijo.
“La mediación es un proceso de resolución de conflictos particularmente bueno para situaciones en las que las partes tienen algún tipo de relación y van a continuar a tener algún tipo de relación, en lugar de un accidente automovilístico con un extraño, donde usted no conoce a la persona, dijo Wasserkrug.
Los mediadores actúan como tercera parte neutral y su objetivo es ayudar a los clientes-incluyendo los propietarios e inquilinos-a identificar y hablar sobre los problemas que tienen. También ayudan a las partes a hablar sobre las quejas de ambos lados.
“Está realmente por todas partes”, dijo Wassakrug. “Las personas pueden tener problemas para pagar el alquiler o puede haber problemas con la unidad y, por lo tanto, quieren salir del contrato de arrendamiento, o simplemente quieren negociar un plan de salida, o [los inquilinos] tienen un problema con el vecino y el propietario no está haciendo nada al respecto “.
Idealmente, la mediación permite alcanzar algún tipo de plan en que ambas partes pueden acordar, dice Wasserkrug, pero a menudo, vale la pena incluso antes de eso, simplemente ayudara las partes a comunicarse mejor. (Wasserkrug también discutió el programa de mediación en un reciente seminario web de Next City).
“Es gratis. Es mucho menos estresante y más conveniente [que la corte]. Causa menos interrupción en la vida de las personas. Puede eliminar la necesidad de que las unidades de los propietarios se queden vacías y la posibilidad de que los inquilinos se queden sin hogar ”, dijo.
A medida que más inquilinos luchan con el alquiler, los propietarios recurren a mediadores
El programa de mediación de desalojo de Filadelfia comenzó el otoño pasado, cuando la ciudad financió un piloto de dos meses llevado a cabo por el Good Shepherd Meditation Program, una organización sin fines de lucro de 35 años enfocada en la resolución de conflictos en los vecindarios. El programa, parte del Proyecto de Prevención de Desalojo de Filadelfia (Philadelphia Eviction Prevention Program) y parcialmente financiado con una subvención de $10,000 de pare de AARP Community Challenge, fue gratuito y voluntario y se basó principalmente en referencias de grupos de ayuda legal.
Después de que finalizó el programa piloto, mientras el programa continuaba con fondos de una combinación de donaciones y subvenciones, los funcionarios de la ciudad comenzaron a hablar de expandirlo a un programa piloto de 12 meses utilizando dinero del Fondo Fiduciario de Vivienda de la ciudad, dijo Carolyn Brown, directora de planificación y evaluación para la Oficina de Empoderamiento y Oportunidad de la Comunidad.
Brown dijo que la Oficina también comenzó a desarrollar métricas para medir el éxito del programa, incluida la cantidad de voluntarios mediadores capacitados; el número de participantes junto con su edad, raza, ingresos y sección censal; el número total de disputas mediadas (un “puñado” durante el piloto de dos meses financiado por la ciudad); y así.
La mediación podría ser más atractiva para los propietarios durante la pandemia del coronavirus a medida que más inquilinos luchan por pagar el alquiler, dijo Brown. Según Wasserkrug, casi todos los casos de Good Shepherd solían provenir de consultas de inquilinos. Pero desde que la ciudad comenzó a hacer divulgación específica durante el piloto, el grupo ha recibido muchas más consultas de parte de los propietarios.
La pandemia golpeó antes de que se pudiera finalizar el año fiscal 2021 de la ciudad. Y ahora, mientras los funcionarios de la ciudad luchan con grandes déficits presupuestarios, la propuesta de presupuesto del alcalde incluye recortes importantes a algunos servicios de prevención de desalojos que los defensores dicen que son críticos. Good Shepherd esperaba ampliar sus servicios de mediación para propietarios e inquilinos bajo un piloto de 12 meses con la ciudad, pero está esperando el resultado del presupuesto para saber si puede hacerlo.
Además de los servicios de mediación previos a la presentación ofrecidos por Good Shepherd, la Comisión de Equidad de Vivienda de la ciudad (Fair Housing Commission FHC -por su sigla en inglés-) está comenzando a ofrecer mediación para propietarios e inquilinos antes de las audiencias de la Comisión. La mayoría de los casos en el FHC son iniciados por inquilinos que tienen problemas con los propietarios que no harán reparaciones ni solucionarán otros problemas. Rue Landau, quien es director ejecutivo de la Comisión de Relaciones Humanas de Filadelfia y de la Comisión de Equidad de Vivienda, dice que las relaciones entre propietarios e inquilinos se rompen por todo tipo de razones y que “resolver antes de llegar a los tribunales es esencial”.
“Hay una gran dinámica de poder en las relaciones entre propietarios e inquilinos”, dijo Landau. “Muchos inquilinos harán cualquier cosa para mantener un techo sobre sus cabezas, lo que incluye no quejarse de reparaciones significativas a una propiedad, que es algo que realmente necesitamos cambiar en Filadelfia”.
En los últimos años, a medida que aumentaron los alquileres en Filadelfia, más personas comenzaron a tratar de ganarse la vida como propietarios, dice Landau. Y con el envejecimiento del parque de viviendas, la ciudad tiene un “problema de habitabilidad” que algunos nuevos propietarios no se han preparados para abordar con reparaciones oportunas. Esas reparaciones son críticas y forman parte de un contrato que los propietarios deben cumplir, dice Landau. Y aunque los propietarios tienen más poder que los inquilinos en la mayoría de los casos, la mediación puede ayudar a ambas partes a comprender y ejercer sus derechos, sin dañar las consecuencias legales y financieras.
“La mediación de parte de un tercero neutral, especialmente la mediación antes de la corte, ayuda a equilibrar esa dinámica de poder”, dijo Landau. “Cuando se hace bien, se está asegurando de que el inquilino no renuncie a ninguno de sus derechos legales, y que los propietarios también estén protegidos”.
Traductora: Diana Cristancho / Editora: Gabriela Rivera / Diseñadora: Jillian Bauer-Reese
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