¿Qué tan difícil es convertir los edificios vacantes en casas económicas y seguras para personas viviendo en pobreza?

Aquí, Miguel Diaz está en la puerta de una casa comprada recientemente por Simple Homes, una organización sin fines de lucro que ayuda a familias para comprar y renovar casas vacantes en Kensington. Diaz, quien fue la primera persona comprar una casa con Simple Homes en 2014, ahora proporciona la asistencia a familias en renovar las propiedades. (Foto por Erin Blewett)

Antes de comprar y renovar una casa abandonada en la calle Potter, Miguel Díaz se preocupó que nunca pudiera comprar una casa cómoda para su hija y él en Kensington. En ese momento, estaban viviendo con seis familiares en una casa con tres habitaciones. Era la casa donde su madre soltera crió a Diaz y sus cuatro hermanos, una década antes.

Diaz quería encontrar más espacio para él y su hija. Sin embargo, la única opción que conocía era el Programa de Vales de Elección de Vivienda, o “Sección 8.” Sección 8 es un programa que recibe fondos federales para ayudar a las familias con bajos ingresos. Una aplicación puede tomar años para procesar. La demanda en Filadelfia es tan alta que la lista de espera está cerrada.

Un problema común en la gran ciudad más pobre del país

Las luchas de vivienda como las de Diaz son comunes en Filadelfia, la ciudad más pobre de las 10 ciudades más grandes en Estados Unidos. En 2018, casi 11,000 personas sin hogar recibieron servicios en los albergues, puertos seguros, o vivienda transitoria en la ciudad. También en 2018, la tasa de pobreza fue, más o menos, el 26 por ciento. Casi una mitad de los residentes que vivían en la pobreza también vivía en la pobreza extrema: este concepto significa que un adulto, con dos hijos, estaba ganando menos de $10,000 cada año.

Hay una necesidad de asistencia para la vivienda en la ciudad. Sin embargo, vivienda pública es poca y difícil obtener. Cuando la lista de espera está abierta, los programas como Sección 8 exigen periodos largos de carencia. También exigen documentación como identificación fotográfica, tarjetas de seguro social, nóminas, y extractos bancarios: cosas que mucha gente no tiene. Entonces, muchas familias como la de Diaz comparten un espacio.

Pero, en un barrio con muchos edificios abandonados, estas casas de Kensington tienen la potencial de ser convertidas en casas seguras y económicas. Unas organizaciones locales, individuos y constructores ya están rehabilitando a los edificios para crear oportunidades económicas para comprar o alquilar una casa. Sus éxitos plantean una pregunta de si proyectos similares puedan crear vivienda para personas de la comunidad— incluyendo a la gente sin hogar.

Colaborando para renovar las casas, una por una

Como quince años antes de que Diaz se hizo propietario, miraba mientras un escuadrón de explosivos investigó una granada en una tienda abandonada enfrente de su casa. Ese día, Diaz conoció a Shane Claiborne, un cofundador de una organización llamada The Simple Way. The Simple Way había comprado la tienda vacante, y voluntarios la estaban limpiando cuando encontraron la granada.

Para los residentes de Kensington, The Simple Way proporciona los servicios de emergencia, vivienda y comida. Claiborne fundó la organización en 1998 con algunas otras estudiantes de Eastern University. Se inspiraron en Kensington Welfare Rights Union, un grupo de madres en Kensington dirigido por Cheri Honkala. Honkala, una defensora de la lucha contra la pobreza, había usado una iglesia abandonada crear vivienda para gente sin hogar, unos años antes.

Miguel Diaz (i) y Shane Claiborne (d) posan para una foto el 17 de enero, 2019, en la comprada más reciente de Simple Homes. La propiedad será renovada este año para una familia necesitada.

Según Claiborne, KWRU colgó una banderola enfrente de la iglesia. La banderola decía, “Cómo podemos adorar un hombre sin hogar el domingo, e ignorar uno el lunes?” Este momento fue particularmente memorable para Claiborne, un cristiano.

En 2014, The Simple Way abrió otra parte de su organización llamada Simple Homes. La iniciativa se fundó ayudar a las familias con la compra y renovación de las casas vacantes en el barrio.

“En ese momento, habían 3,000 familias en la lista de espera para vivienda,” dijo Claiborne. “Pero, tenemos todos estos edificios abandonados.”

Diaz fue uno de los primeros vecinos dar la bienvenida a Claiborne y The Simple Way. Entonces, Simple Homes ofreció la primera casa a Diaz y su hija. También, Simple Homes ayudó a Diaz con la compra de la propiedad, y Diaz trabajó con Simple Homes para renovar la casa.

“Queremos estabilizar las familias que viven aquí,” dijo Claiborne, quien enfatizó el proceso como una colaboración. “No vamos a construir una casa para ti, sino construir una casa contigo.”

Una vista interior de la oficina de The Simple Way en la calle Potter en Kensington el 17 de enero, 2019. Shane Claiborne, cofundador de la organización sin fines de lucro, compró el edificio en 1998. (Foto por Erin Blewett)

Desde su colaboración con Diaz, la organización ha trabajado con tres familias más en el barrio para comprar y renovar las casas abandonadas. La primera propiedad de Simple Homes está en la calle Potter, cerca de la calle H. Las otras casas están dentro del código postal de 19134.

Desde que compró su casa, Diaz se ha unido The Simple Way como un miembro del consejo, y empezó a trabajar como entrenador para Olimpiadas Especiales. Ahora, Diaz también enseña a las otras familias que Simple Homes ayuda con la renovación y mantenimiento de las casas.

Según Diaz, el proceso de la renovación requiere más o menos 350 horas de trabajo voluntario que viene de la organización y la familia. Diaz dice que este proceso da a la familia más responsabilidad y una conexión más fuerte a la casa.

“Enseño a los propietarios cómo mantener y arreglar la casa, porque cuando cierras el negocio, no eres un casero — eres el dueño de una casa ahora,” dijo Diaz.

Pagar la adquisición de propiedad y las renovaciones, Simple Homes trata de obtener entre $30,000 y $35,000 en donaciones por IndieGoGo, una plataforma en línea para la captación de fondos. Según Claiborne, el precio de la adquisición puede oscilar entre $500 y $10,000. La extra se usa para renovaciones.

Una vista interior de la oficina de The Simple Way en la calle Potter en Kensington el 17 de enero, 2019. (Foto por Erin Blewett)

Después, Simple Homes establece un pago mensual, sin interés, para la familia. Estos pagos producen más fondos para la organización: un suplemento por las donaciones, para continuar proyectos similares. Típicamente, el pago es igual a un tercio del ingreso mensual de la familia; el número exacto es una negociación entre las familias y Simple Homes.

“Sin una tasa de interés, hay menos presión en mis hombros,” Diaz dijo. “Mi mente se enfoca en pagar esta casa lo más rápidamente que puedo, porque quiero algo para mi familia, mi sobrina, mi hija.”

Renovando edificios para personas con necesidades diferentes

The Simple Way crea oportunidades económicas para que arrendatarios en el barrio puedan ser dueños de casas. Sin embargo, algunos antiguos residentes como Dennis Payne les preguntan si los edificios abandonados en Kensington podrían ser convertidos en vivienda para la población sin hogar— una población que está creciendo.

Entre 2017 y 2018, el número de las personas viviendo en las calles de Kensington ha crecido de 271 a 703 (más del doble). Actualmente, el barrio tiene dos albergues con un total de 80 camas. El diciembre, la ciudad anunció que añadiría 30 camas más en la zona antes de enero. Pero, porque los residentes mostraron resistencia, las camas no estarán listas porque la ciudad no puede elegir una ubicación para las camas.

Kensington residente Dennis Payne se sienta delante de una casa abandonada en las calles de Jasper y Wensley el 26 de enero de 2019. (Foto por Erin Blewett)

“Cuando me dices, ‘no con mis impuestos, y no en mi cuadra,’ estas personas eran, en algún momento, contribuyentes,” dijo Payne. “Con respeto a ‘no en mi cuadra,’ — pues, ya están en mi cuadra.”

Dana, quien solicitó que su apellido no sea publicado para esta historia, vivía sin hogar en Kensington por el año pasado. Estaba durmiendo afuera y en edificios abandonados hasta el julio, cuando ella fue abusada por dos hombres.

Ahora, Dana vive en un albergue, pero se siente que el horario no es justo. El horario requiere que los ocupantes salgan de las 7 de la mañana y regresen a las 7 de la noche. Como resultado, la gente camina por la calle, buscando comida, agua y baños, hasta que pueden regresar.

Si las casas abandonadas fueran convertidas en hogares para gente como Dana, podrían reducir el crimen y crear trabajos de construcción para la gente en el barrio, ella dijo. Mientras  hablaba, contó fácilmente 11 propiedades abandonadas en el área.

“Eso mataría muchos pájaros de un tiro,” dijo Dana.

Los edificios abandonados se alinean en Kensington Avenue cerca de East Monmouth Street el 26 de enero de 2019. (Foto por Erin Blewett)

Jamie Moffett fundó la ex organización, Kensington Renewal Initiative. Acaba de terminar la renovación de algunas casas abandonadas en el código postal 19134. Originalmente, Moffett había querido convertir las casas abandonadas en casas ocupadas por sus dueños — específicamente para arrendatarios en el barrio.

Pero, después de algunos desafíos con la refinanciación de sus propiedades, Moffett está alquilando las casas a través de una empresa de administración inmobiliaria, en vez de su plan original.

“Es que yo no tenía los recursos,” dijo Moffett.

Las propiedades de Moffett costarán $825 cada mes. Se alquilarán a través de una empresa que acepta comprobantes (vouchers), como Sección 8. Pero, con respecto a la idea de convertirse casas abandonadas en vivienda para la gente sin hogar, Moffet fue escéptico.

“No puedo imaginar una manera en que esto pueda pasar, a menos que haya algún dinero mágico del gobierno de que no sé,” dijo Moffett.

Pero, Moffet añadió que la renta en Kensington es más bajo que el costo de dar a alguien albergue por un mes. En 2016, el promedio para la renta fue $812.60 para las cinco secciones del censo —  161, 163, 177.01, 177.02 y 178 — que Kensington Voice usa para Kensington, dice la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense del Censo.

Liz Hersh es directora de la Oficina de Servicios para Personas sin Techo. Durante una reunión el 27 de noviembre en McPherson Square Library, Hersh dijo que una cama cuesta la ciudad $45 cada día, o un promedio de $1,350 cada mes. Esto vale más que la renta típica del barrio. Si una persona pasa un año en vivienda permanente de apoyo, cuesta la ciudad $12,500 cada año — como $1,040 cada mes. Esto también es un precio más alto que el promedio de la renta en la zona.

Hersh cree que siempre habrá una necesidad de albergues. Pero, también dijo que más vivienda de apoyo permanente y económica reduciría la demanda de los albergues.  Para abordar las necesidades de los residentes, Hersh añadió que se necesitan rentas y casas con precios diferentes, y también vivienda para la gente con necesidades especiales.  

“Somos diferentes de las ciudades de la costa oeste. Allí, no tienen suficiente vivienda,” Hersh dijo. “Aquí tenemos vivienda, y puede ser renovada, rehabilitada o destruida y reemplazada.”

Expandiendo proyectos de rehabilitación de ámbito reducido

Jumpstart Kensington se concentra en la revitalización de propiedades plagadas, para ayudar con unas de las necesidades que Hersh mencionó. La organización intenta de hacer esto a través de una mezcla de rentas y casas: algunas son económicas, y otras son a precio de mercado.

La iniciativa Jumpstart Kensington, que se basa en Jumpstart Germantown, enseña a los constructores y les da conexiones, mentores y préstamos. Sus objetivos incluyen el apoyo de la rehabilitación de sitios dispersos, o “scattered sites.” Este proceso constituye la renovación de dos o tres casas abandonadas en un cuadro. La lógica por esto es que la reducción del número de propiedades abandonadas y rotas traerá más seguridad al barrio.

Según Ken Weinstein, el fundador de Jumpstart Germantown, cuando constructores terminan con la rehabilitación de una propiedad, el próximo paso — tanto si el edificio se alquila o se vende — es la decisión del constructor. Una encuesta en 2017 descubrió que una mitad de los préstamos se usó para alquilar. La otra mitad de los préstamos se usó para propiedad de una casa. Weinstein describió esta combinación como “la balanza perfecta.”

Pero, para las iniciativas como Simple Homes, una organización que necesita donaciones, y Jumpstart Kensington, que depende de los fondos de JP Morgan, los fondos pueden ser difíciles para obtener.

New Kensington Community Development Corporation (NKCDC) obtiene sus fondos por becas privadas, estatales y federales. Andrew Goodman es director del compromiso comunitario para NKCDC. Según Goodman, las fuentes para fundos tienen fechas límites. Por ejemplo, explicó, quizás haya solamente una oportunidad solicitar algo durante el año entero. También, al nivel estatal, hay espacio limitado para recipientes en el condado de Filadelfia.

Orrinoka Civic House en Kensington, fotografiado el 16 de enero, 2019, está en el cruce de las calles Ruth y Somerset. Hasta ahora, este edificio es el proyecto más grande hecho por NKCDC para integrar vivienda de bajos ingresos. (Foto por Erin Blewett)

Hasta ahora, el proyecto más grande de NKCDC para familias con bajos ingresos es Orinoka Civic House. El edificio era una fábrica de tela, y luego una fábrica abandonada. Ahorita, es un complejo de $17.8 millón y 51 departamentos para individuos y familias que necesitan vivienda económica. La renta mensual para los apartamentos cuesta entre $174 y $600, Goodman dijo.

Pero, sin esas becas, es difícil mantener los proyectos que apoyan las necesidades de los residentes locales.

A las calles 7 y Somerset, Orens Brothers Real Estate está creando un proyecto, fundado por el estado, con dos organizaciones más: Mosaic Development Partners y Veterans Multi-Service Center. Juntas, las organizaciones están convirtiendo los restos de Thomas Edison High School para crear Edison 64, una comunidad para veteranos. Es un proyecto que cuesta $10 millón para crear un complejo de 66 departamentos. El primer piso tendrá un centro de servicios variados para los veteranos, como la asistencia para empleo.

Un constructor trabaja en el sitio del proyecto de Edison 64 el 16 de enero, 2019. Se espera que las renovaciones se terminen por el junio de 2019. (Foto por Erin Blewett)

Chad Orens es director asistente del proyecto Edison 64. Según Orens, negocios de desarrollo como Edison 64 no pasan sin fondos del gobierno, una cosa muy rara para proyectos de vivienda sin fines de lucro. Para constructores buscando dinero, Kensington puede ser una inversión arriesgada, Orens dijo.

“Los bancos nos han acercado, con una carpeta de 35 propiedades en este barrio, todas abandonadas, poseídas por el banco,” dijo Orens. “Pero, tienes que comprarlas como un paquete, y no puedes comprarlas individualmente.”

Por esta razón, constructores buscan oportunidades en códigos postales más lucrativos, como los de 19123 (Northern Liberties) y 19146 (Point Breeze).

Chad Orens, el director asistente del proyecto Edison 64, camina por el sitio de construcción el 16 de enero, 2019. Se espera que las renovaciones se terminen por el junio de 2019. (Foto por Erin Blewett)

“Para constructores, es crucial tener la visión que en 15 años, una propiedad será una mina de oro,” dijo Orens, citando el barrio que rodea Temple University como ejemplo. “Un edificio que costó $30,000 hace 20 o 30 años, ahora cuesta $400,000.”

Residentes como Payne conocen esta visión que Orens describió. Son recelosos de constructores ricos que quieren comprar propiedades y venderlas a poblaciones más afluentes.

“Estos edificios se van a destruir, y no se van a usar para la gente de Kensington,” dijo Payne. “Algunos lotes que valen solamente $1,200 van a tener casas que valen $300,000.”

Si esa situación hubiera sido el caso con la casa en la calle Potter — cuál era abandonada por 20 años antes de Diaz lo compró — la realidad podría ser muy diferente para Diaz.

“Quiero que mi familia tenga esta casa para generaciones,” dijo Diaz.


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Editoras: Jillian Bauer-Reese, Claire Wolters / Diseñadora: Jillian Bauer-Reese / Traductora: Angela Gervasi

 

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